近期政策暖風頻吹，四大一線城市也即將在8月召開政策調控優化會議。

(資料圖片)

這不，在政策前夜，廣州開始密集推地了。

像天河，有世界大觀地塊枕戈待旦，海珠也是接連推出了東方紅印刷廠地塊及上涌果樹地塊。

番禺也在上半年搖號的大石板塊，趁熱推出了新光快速西側地塊。

說真的，這個節點很微妙。

一邊代表著地方對于土地價值的預期，一邊則是開發商用腳投票來代表對于后市的判斷。

到底能不能吃香喝辣，就看這一波了。

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在這當中，可能很多企業關注海珠上果涌，關注天河世界大觀，畢竟這是核心地段，有安全牌。

但是，不要忘了，今年市場的C位，其實是番禺。

在土地市場的成績中，論金額，番禺上半年出讓了21宗土地，出讓金額249.3億元，占比全市近50%。

論搖號，全市共有8宗搖號地塊，番禺就占5宗，熱度可想而知。

而這背后，折射的其實是開發商用幾百億真金白銀在投票番禺的事實。

當然，番禺在樓市的成績，也沒有讓人失望。

番禺今年上半年網簽面積近73萬平，全市排名第三。

量高，價也升，今年上半年番禺新房均價約4.25萬/平，同比去年上漲了2%。

是全市中唯三房價有所上漲的區，其他兩個是天河與海珠。

| 數據來源，中原地產研究

細分到項目，萬博板塊的新房，成績更是斐然。

像華潤長隆悅府，拿地后四個月，即開啟了售樓部，開啟10萬凍資。

其首推4棟樓，600多套貨，凍資更是超600組，十分搶手。

還有新世界耀勝尊府，在政策信號傳遞后，到訪客戶也絡繹不絕，項目接待到深夜。

其推新的戶型，也賣得十分火爆。

此外，越秀萬博瑞麓府在近期加推了171平的大平層。

其17棟一加推，就被意向客戶搶光了，想買大平層只能等下一次加推。

|拆神群，粉絲聊瑞麓府去化

還有龍湖御湖境，在喜來登酒店開放了展廳，僅僅兩周，到訪超1000組，認籌超過400組。

其中可望江的143㎡和190㎡戶型，因為比較稀缺，凍資人數更多。

| 龍湖御湖境展廳沙盤

所以說，盡管今年上半年，廣州的整體市場雖然不算好，但番禺的一些項目，還是能跑出來的。

特別是長隆-萬博板塊，自從華潤長隆超級萬象地塊進場后，番禺核心板塊的天花板直接拉升了幾個level。

| 華潤長隆悅府

如今的購房者們，對于番禺的關注度可以說，非常高。

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所以，今天番禺再掛出新光快速路西側地塊，就是要趁熱打鐵。

而且與世界大觀、上涌果樹等地塊不同。

這些地塊的起拍價，動輒50億、超百億，勸退不少開發商。

新光快速西側地塊走的是小而美的路線，而且有多張安全牌在手，是一匹潛在黑馬。

第一張安全牌：體量小，總價低，有利潤空間。

從掛牌信息來看，地塊用地面積1.9萬平，建面4.8萬平，容積率3，起拍價9.39億，單價1.96萬/平。

哪怕是拍到封頂的10.8億，折合單價也僅需2.25萬/平，對房企來說壓力并不大。

要知道，新光快速西側地塊不到1公里處，就是此前拍到搖號的迎賓路地塊，也就是龍湖御湖境，認籌超過400組。

其地塊成交樓面價約2.4萬/平，目前吹風價4.9-5.8萬/平，而且凍資情況火爆。

如果以龍湖項目的售價計算，那么新光地塊的利潤率遠超10%。

|以起拍價初步測算，僅供參考

第二張安全牌：板塊交通便利，生活氛圍成熟。

而且由于地塊與迎賓路地塊同處于大石板塊，許多配套都是共享的。

交通方面，新光地塊屬于3號線大石地鐵站輻射范圍，距離約在1.3公里左右，坐三號線可直達珠江新城。

自駕的話，會比較方便，從地塊出發至珠江新城，走華快或新光快速，大概30-40分鐘可達。

如果是去萬博，則需要15分鐘左右。

生活配套方面，板塊經過多年的建設與開發，居住氛圍頗為濃厚。

周邊集聚了星河灣執信、富麗中學、富麗小學、番禺區第二人民醫院等教育、醫療配套。

5公里之內，還有萬博CBD，可以享受到萬博繁華的商業。

第三張安全牌：一線江景資源，極佳觀景視野。

沒錯，項目還擁有一線江景資源，堪稱迎賓路pro版本。

地塊的北面都是低矮洋房，天氣好能望到珠江新城和廣州塔，沒什么高建筑物遮擋，望江視野極佳。

要知道，龍湖御湖境凍資情況最好的戶型就是可以望江的戶型。

所以說，新光地塊的江景優勢，是它突圍的一大利器。

第四張安全牌：板塊內二手多，樓齡高，存在著龐大的置換需求。

目前地塊的周邊，存在大量二手住宅，如富麗家園、濱江綠園、錦繡銀灣及星河灣等等。

其中距離地塊最近的富麗家園有多個組團。

麗水灣組團的樓齡在16-28年左右，掛牌價最高4.2萬/平。

還有龍湖御湖境旁的錦繡銀灣，14-28年的樓齡。

二手掛牌價3萬+，復式單位6萬-10萬，別墅掛牌價最高達12萬+/平。

星河灣，大多房源樓齡超過20年，均價3.4萬/平左右。

這些二手項目的成交周期，大多在半年至一年之間。

| 數據來源：貝殼找房

說真的，動輒20+年的樓齡，還能有這樣的二手價格，大石板塊的價值，是站得住的。

當然，片區內擁有如此多高樓齡的二手項目，這也意味著，板塊內潛在大量置換需求。

在共享同板塊的配套情況下，擁有一線江景的新光快速西側地塊，或許更能俘獲改善客戶的心。

| 大石板塊沿江景色

第五張安全牌：珠江新城通勤半小時生活圈，性價比凸顯。

當然了，結合地塊3.8的容積率，新光快速西側未來很可能主打改善。

產品對標龍湖御湖境，主打客群為周邊的地緣改善客戶，以及珠江新城的外溢改善客戶。

畢竟珠江新城十公里通勤圈內，西邊廣鋼的保利朗閱去到6.5萬/平。

東邊老黃埔的萬科城市之光均價也要5.7萬/平。

而新光地塊4-5萬/平的價格（預估），還帶江景，性價比更凸顯。

第六張安全牌：緊抱萬博大腿，以更低的房價享受CBD的配套。

新光地塊其實距離長隆-萬博板塊并不遠，從直線距離上看，項目距離長隆約3公里，距離萬博約4公里。

這意味著，從項目出發，十幾分鐘即達。

如此近的距離，項目完全可以抱住萬博這條大腿。

畢竟“抱大腿”的好處很明顯，新光地塊不僅可以享受萬博CBD的配套。

而且，相比萬博6-8萬/平的主流價格，這里4-5萬/平的房價要低上一大截。

這樣，既享受了配套，還享受更低的房價，簡直是萬博的平替。

| 萬博CBD

而且，新光地塊在手握多張安全牌之余，市場也正當熱。

畢竟此前大石板塊斷供多年，板塊內僅有一個捂盤多年的上馨華府，也沒什么聲音。

但隨著龍湖御湖境的到來，把大石熱度帶起來了，上馨華府也緊跟著開盤了。

目前板塊的熱度已經起來，而且板塊價格預期也被拉上去了。

有前人開路，留給新光地塊的操作空間就很大了。

| 龍湖御湖境

此外，關于地塊的小問題，即地上建筑爛尾建筑的處理，番禺也已經幫忙拆平，為開發商省下成本。

畢竟這個也是番禺土地推介會上，許多房企都關心的問題。

其實也從側面體現了，房企們對該地塊的關注度頗高。

|新光地塊上爛尾的建筑已拆除

當時有某央企的人跟我聊，表示如今大家拿地都喜歡總價小，賣得動，高周轉的產品。

而這新光地塊基本符合以上特質，很可能會拍到搖號。

最后，地塊將于9月8日進行限時競拍，讓我們期待一下。

|地塊現狀

|地塊現狀

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