當(dāng)“小陽春”伴隨著氣溫的走高而退熱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落。

從城市數(shù)量上看，4月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為62個(gè)，較上月減少2城；下跌城市7個(gè)，較上月增加2城。二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為36個(gè)，較上月減少21城；下跌城市34個(gè)，較上月增加21城。

“在經(jīng)歷了3月的房?jī)r(jià)普漲后，4月市場(chǎng)有所回落。但整體看，下調(diào)城市依然是少數(shù)，今年樓市‘小陽春’在4月份雖然降溫但仍有一定熱度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

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圖為航拍湖城銀川春日景色。 于晶 攝

房?jī)r(jià)持續(xù)修復(fù)中正常震蕩

新房數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月略擴(kuò)0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，受今年前4個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)止跌和正增長(zhǎng)影響，房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅也呈現(xiàn)了持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)據(jù)此預(yù)計(jì)，今年6月份房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅曲線有望轉(zhuǎn)正。

“房?jī)r(jià)漲幅指標(biāo)保持向好態(tài)勢(shì)，企穩(wěn)回暖的大趨勢(shì)不變，充分說明各地房?jī)r(jià)回穩(wěn)、信心復(fù)蘇的大環(huán)境。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

2023年4月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

從二手房看，4月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均由上月上漲轉(zhuǎn)為持平。

“二手房?jī)r(jià)格整體接近停漲，主要是掛牌量大，剛需釋放完畢(二手房小戶型、區(qū)位優(yōu)，有的有學(xué)位優(yōu)勢(shì)，剛需為主)，后續(xù)需求接續(xù)能力較弱。加上供應(yīng)量大，前期下跌幅度大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，居民對(duì)房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)動(dòng)力較弱。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

“各地要重視這一問題，積極化解二手房交易矛盾，包括稅費(fèi)成本降低、中介費(fèi)用降低等，以促進(jìn)二手房市場(chǎng)的盤活和有序運(yùn)行。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“在一季度市場(chǎng)需求集中釋放后，市場(chǎng)交易量季節(jié)性回落，價(jià)格環(huán)比漲幅收窄，這是市場(chǎng)修復(fù)過程中的自然回落和調(diào)整，是市場(chǎng)向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，從整體看，市場(chǎng)價(jià)格依然保持修復(fù)走勢(shì)。

2023年4月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)。 截圖自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

分化持續(xù)，一線城市韌性較強(qiáng)

“在1-4月新房成交量同比上漲的大背景下，房?jī)r(jià)的支撐力依然存在。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，市場(chǎng)整體還是延續(xù)了復(fù)蘇的趨勢(shì)，但城市間的分化、區(qū)域性的市場(chǎng)波動(dòng)依然存在。

其中，一線城市仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，這對(duì)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)有較好的提振作用。

“今年市場(chǎng)的復(fù)蘇是從熱點(diǎn)一二線城市開始的，尤其是一線城市的市場(chǎng)復(fù)蘇更是在土地層面得到雙重體現(xiàn)，比如4月的上海土拍成交總額成為今年1-4月全國(guó)最高，大型品牌房企的積極參與，導(dǎo)致熱門地塊爭(zhēng)奪更為激烈。”張波說。

“因此雖然成交量環(huán)比在3月有一定下滑，但房?jī)r(jià)依然保持了堅(jiān)挺。一線城市的房?jī)r(jià)未來波動(dòng)會(huì)呈現(xiàn)振幅小、向上趨勢(shì)不變的態(tài)勢(shì)。”張波認(rèn)為。

再看二線城市，分化依然在持續(xù)。成都、重慶、海口、武漢等在內(nèi)的二線城市在4月依然保持了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，李宇嘉認(rèn)為，這主要與新房供應(yīng)，二手房交易情緒，近期需求端鼓勵(lì)政策等有關(guān)。

東北的長(zhǎng)春、沈陽等城市則呈現(xiàn)出一手房漲、二手房跌的情況。張波認(rèn)為，這也顯示出用戶心態(tài)的變化，更多的新盤促銷帶動(dòng)入市節(jié)奏提升，但二手市場(chǎng)的溫度依然難提升，市場(chǎng)的復(fù)蘇呈現(xiàn)膠著化。

三四線城市的市場(chǎng)復(fù)蘇總體依然偏慢，部分城市的房?jī)r(jià)上漲仍顯動(dòng)力不足。但銀川的表現(xiàn)則頗為亮眼，此次成為新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅最快的城市。

“銀川等城市在過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控后市場(chǎng)降溫，去年11月份漲幅排名還非常靠后。當(dāng)前成為第一，是非常好的樓市企穩(wěn)回暖的代表。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

張波也解釋道，為了加速區(qū)域市場(chǎng)熱度提升，4月不少城市在政策放松的同時(shí)，積極推出“團(tuán)購”方式，通過價(jià)格層面的優(yōu)惠來吸引更多的需求者加速入場(chǎng)，這在一定程度上也會(huì)導(dǎo)致城市總體房?jī)r(jià)階段性波動(dòng)。

4月以來，樓市的提振政策仍然持續(xù)加碼，包括杭州、合肥等重點(diǎn)城市縮小限購范圍，上海上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，北京房山發(fā)布引才聚才政策等。劉麗杰預(yù)計(jì)，短期住房政策保持寬松并持續(xù)生效，有助于促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)修復(fù)。

“預(yù)計(jì)5月房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍將保持和4月相當(dāng)水平，部分熱點(diǎn)城市復(fù)蘇的節(jié)奏有所保持，但部分城市還將在底部徘徊積蓄力量。”張波認(rèn)為。

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