本報記者 郭陽琛 張家振 上海報道

南京市執行已久的房地產限購政策正迎來階段性大轉向。

9月7日，南京市發布促進房地產市場發展6項最新舉措。這是南京市在8月4日發布《進一步優化政策舉措 促進南京房地產市場平穩健康發展》政策措施基礎上，再度推出的房地產市場調控舉措。根據最新政策，包括玄武區、秦淮區、建鄴區和鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。

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在業內人士看來，此舉也意味著南京市自此全面解除了限購，打響核心二線城市全面放開限購的“第一槍”。此外，《中國經營報》記者注意到，南京市還為激活當地房地產市場拿出了“真金白銀”措施。例如，對于在江北新區、江寧區、浦口區等新六區以及棲霞區、雨花臺區部分區域購房的，給予不低于合同總價的1%的購房補貼；實施賣舊換新補助，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價0.5%的補助。

“與一線城市不同，二線城市和三四線城市更需要政策層面的支持。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，既然南京市這樣的強二線城市全面取消了限購，那么杭州市、成都市、武漢市、西安市和蘇州市等城市也有望逐步取消限購政策。“預計先從郊區開始實施，如果市場仍面臨銷售壓力，這些城市就有可能完全取消限購。預計最快到10月底，非一線城市限購將全面取消。”

全面放開限購政策

對于南京市此次出臺的樓市新政，最受關注的便是正式全面放開了自2016年以來實行7年的限購政策。

9月7日深夜，“南京發布”微信公眾號發文稱，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明。

記者了解到，上述四區是南京市中心城區，也是南京市僅剩的限購區域。早在2022年，南京市便在執行層面取消了棲霞區、雨花區、江寧區、江北新區、高淳區、溧水區、六合區等外圍區域的限購政策。

在多位業內人士看來，南京市之所以打響核心二線城市全面放開限購的“第一槍”，與當地房地產市場低迷密不可分。

克而瑞統計數據顯示，今年8月，南京市商品住宅市場供應面積25.97萬平方米，環比下降31.39%，同比下降20.92%；成交面積31.14萬平方米，環比下降14.47%，同比下降45.25%；成交均價27243元/平方米，環比下降19.67%，同比下降7.69%。其中，新房成交量已連續5個月下降，為2020年2月以來的最低值。

“南京市新房廣義庫存量在35個月以上，存在去化壓力。”張宏偉表示，南京市之前就取消了外圍區域的限購，但市場反應并不理想，銷售量也沒有太大起色。在最近的南京市土拍中，除了核心區優質地塊有品牌房企關注外，其他區域地塊基本上都是底價成交或當地國企托底成交。

張宏偉分析認為，現在南京市取消了核心區限購，再加上執行“認房不認貸”和首付比例降低等新政策，能夠帶動改善型需求入市，至少可讓核心區的交易量活躍起來。“這些政策‘組合拳’，可以帶動改善型需求在9～10月集中釋放。但外圍的剛需、首改樓盤，受制于居民收入和當地庫存量偏大等原因，庫存去化不一定會很快見效。”

值得一提的是，除了全面取消限購外，南京市此次出臺的新政策還推出了多項重要舉措。首先，南京市將落實國家信貸政策最新要求，落實國家調整優化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

具體而言，南京市首套房首付比例最低為20%，貸款利率政策下限按現行規定執行；二套房首付比例最低為30%，貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

其次，南京市將出臺集體土地房票安置辦法。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期。

另外，南京市還將對8月1日～12月31日期間購置新房的購房者給予補助。具體而言，該政策適用于新六區（江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區）和棲霞區（龍潭街道、棲霞街道）、雨花臺區（古雄街道、板橋街道、雨花經濟開發區及西善橋街道秦淮新河以南地區），補助標準是不低于合同總價的1%。

實施“賣舊換新”補助

在激活樓市過程中，提振二手房市場也是不可忽略的一環。

我愛我家研究院統計數據顯示，8月，南京市二手房成交量為6967套（含高淳、溧水），環比小幅上升2.1%。二手房成交均價為29245元/平方米，環比下跌2.9%，再次回歸到3萬元大關以內。

因市場可售房源量持續增加影響，8月，南京市二手房新增掛牌房源5857套，環比下降2.7%；新增掛牌房源均價31828元/平方米，環比下降1.3%，均價也是近3年來首次回落到3.2萬元以下。

“結合可售庫存來看，南京市二手房仍處于供過于求的狀態。”我愛我家研究院方面表示，南京市二手房房源平均成交周期為196.6天，環比增加了12.4天，主要還是因為目前南京市庫存房源量較大，客戶選擇性眾多，也會拉長房源的整體成交周期。

因此，南京市此次出臺的新政策將實施“賣舊換新”補助，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予不低于合同總價0.5%的補助。

與此同時，南京房地產業協會、房地產經紀行業協會聯合開發企業、重點經紀機構推出了“換新購”服務，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。

南京房地產業協會、南京市房地產經紀行業協會日前發布的《關于促進一二手房聯動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》（以下簡稱“《通知》”）指出，在新建商品住房“放心買”認購協議、二手房“優先賣”協議中，約定30～90天時間周期內，開發企業為購房者鎖定意向房源，經紀機構通過“優先賣”服務，通過線上流量加推、經紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。

“若二手房在約定時間內售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續；若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還新建商品住房認購金，購房者無須承擔違約風險。”上述《通知》表示。

此外，《通知》還表示，將在南京房產微政務“房幫寧”平臺開設“換新購”欄目，自9月8日起，公開在售新建商品住房項目“換新購”專屬房源、優惠方案、合作經紀機構和聯系方式等實時更新信息。鼓勵開發企業、經紀機構為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和專屬優惠方案，讓住房改善群體切實減負擔、得實惠。

我愛我家研究院方面預計，隨著“金九銀十”傳統銷售季到來，南京市二手房市場預計也將小幅回溫，9月交易量有望環比上升，但當前市場成交主力仍將是剛需群體，整體成交價格或仍將維持低位。

（編輯：張家振 校對：顏京寧）

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