在自如、建方長租等代表品牌在分散式與集中式雙模式的探索下，行業將呈現出更多元和包容的發展態勢。

從管理模式來看，長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。分散式公寓進入門檻低，擴張快;集中式公寓運營難度小，抗風險能力強。兩者看似各有千秋，涇渭分明，但實則可以彼此轉化，近年來公寓品牌在集中式與分散式之間相互轉化的案例不在少數。

今年8月，長租企業自如公開了2021年集中式租賃項目經營數據。數據顯示，目前自如在全國8城管理的65棟集中式項目，整體出租率超98%。同時，60%的房源實現0空置周轉。

這是自如在2020年底戰略并購貝客青年精品公寓后首度向外界公開經營數據。可以看出，由分散式轉入集中式的自如取得了不錯的成績。

多品牌加碼集中式公寓

類似演藝圈的演而優則唱，長租行業也有“分而優則集”的趨勢。因集中式公寓對資金成本和前期投入要求較高，一部分長租公寓是從分散式起步，積累實力后往集中式公寓過渡。

究其原因在于，單一的發展模式已經不能滿足當下的市場需求走向，想要走得更穩更長遠，長租公寓企業需要追求全面的產品與模式覆蓋。而隨著公寓行業進入縱深發展階段，相較于分散式，集中式更適用于品牌的輕資產輸出，以及打造具有行業影響力的標桿項目。

自如是分散式往集中式發力的典型，擁有自有品牌自如寓，又先后推出租住社區自如里、戰略并購貝客青年精品公寓，在集中式公寓的賽道上不斷擴張。

對于并購貝客青年精品公寓，自如相關負責人表示：“我們希望通過戰略并購，在集中式和分散式住房供給上形成優勢互補，在不同的目標市場落地多品牌策略，為城市年輕人提供覆蓋全生命周期、更豐富、更好的房源選擇和產品、服務選擇。”

不止自如一家，微舍公寓、建方長租等以分散式公寓為“主戰場”的品牌也或多或少地持有集中式物業。

集中式公寓優勢漸顯

從邁點研究院的監測數據來看，目前納入監測的集中式公寓品牌有248家，而分散式公寓的數量僅有41家。且集中式公寓的頭部品牌指數明顯高于分散式。截止2020年12月，集中式長租公寓品牌依舊為市場主流，占比6成，分散式長租公寓品牌和服務式公寓品牌分別占比2成左右。相比2019年，集中式長租公寓和服務式公寓份額分別提高3%和1%，而分散式長租公寓份額下降4%。

這樣的趨勢變化背后有著復雜的原因。

隨著疫情的沖擊，行業洗牌進一步加速。相較于分散式長租公寓，集中式長租公寓具備集中式管理、運營成本低、品牌效應與規模效應強等優勢，受到的沖擊較小，擴張速度明顯加快。而在此前的暴雷潮中，集中式公寓也表現出更加安全穩健的特性。

集中式與分散式作為長租公寓的兩種管理模式，本無優劣之分，是適應不同物業、不同市場、不同客群、不同發展階段下的產物。兩種模式將長期并存。

而近一年來集中式公寓市場份額的提高說明長租公寓已經進入全新發展階段，眾多已積累一定實力的品牌具備了進軍更有難度的集中式領域的條件，渴望通過集中式物業擴大品牌影響力，輸出品牌與管理。

集中式與分散式是兩種完全不同的發展模式，代表不同的產品服務思路、運營管理策略、項目拓展方式。一位業內人士稱，實際上，集中式業態相對來說管理半徑更小、管理效率更高，所以能做好分散式的企業大概率能做好集中式，但只做集中式不一定能做好分散式。

分散式轉入集中式

未來的想象空間有多大?

縱觀幾個由分散式為主體而后發力集中式的品牌，雖然業務類型相似，但卻存在商業模式上的顯著差異。自如是在分散式模式成熟后發力多元化產品，通過戰略并購進軍集中式公寓;微舍公寓從集散式轉型加碼集中式公寓;建方長租則確定了以分散式業務為基礎，以集中式業務為核心的戰略規劃方向。

建方長租圍繞“保障性租賃住房”市場化供給，以建方家為基礎，以建方寓為核心構建兩大業務板塊，以新家庭、新市民、年輕人為主要服務人群，聚焦城市剛需型住房租賃需求，打造適合長租居住的優質產品，分散集中兩條業務并行。其中，建方家為城市家庭、城市新青年的過渡型居住需求提供穩定優質的租賃產品;以理想居為核心，明日居、青云居為補充，滿足不同客戶群體的住宅整租需求。建方寓為城市新青年、白領新市民、大學畢業生及企事業單位員工提供相對舒適，有獨立空間和社交功能的臨時性、特定性、定制化的居住產品。以青年公寓為核心，并積極開展落地租賃社區業務，輕重模式結合并行，解決“農民工一張床、新市民一間房、新家庭一套房”的民生痛點。“建方家”、“建方寓”兩大產品線，形成了建方長租的雙驅動發展模式，也為行業發展帶來了新的思考。

在國家大力解決新市民住房困難的政策引導下，自2020年起，建方長租建方寓產品線逐步加快拓展步伐，產品集中落地上量。截止11月初，建方寓已運營46個項目，以中資產運作模式為主，輕重資產運作模式并行，打造了多個大灣區標桿項目。

以獲得廣州市荔灣區首批非住改住項目認定書的建方寓·杉木欄店為例，創新了“政策性租賃住房貸款+國企閑置物業盤活+住房租賃”的新模式，解決“舊有存量物業盤活”與“企業員工居住”兩大難題。該項目結合歷史文化資源豐富的特點，打造獨具特色的舊有存量物業盤活示范基地，有效發揮公有物業在轉型升級中的示范引導作用，對突破中心城區載體資源制約瓶頸，實現十九大“住有所居”目標具有凸出示范意義。

除了高品質高顏值的公寓產品外，該項目打造了800平米超大公區為城市青年提供更多的生活場景和配套服務，包括黨群活動中心、陽光會議室、閱讀區+創業孵化路演區、廣州圖書館服務點、娛樂休閑區、健身房、共享廚房、共享水吧、公共晾曬區等豐富的生活社交空間，公寓還會定期開展相應的社群黨建活動，落實城市青年8小時工作外的精神生活保障。

建方寓·杉木欄店公區

經過2個月的運營，建方寓·杉木欄店已經成為荔灣區集中式公寓的標桿項目，進一步證明了建方長租在集中式公寓的運營能力和品牌影響力。

大型租賃社區將成未來趨勢

由于物業形態的限制，只有集中式項目才具有配備大面積的公共空間的條件，以供租客休閑娛樂，或組織社群活動，從而更易于打造社群文化。通過社群文化，讓人與人形成鏈接，也為社區增加了溫度和歸屬感。這或許是解決城市新市民居住問題的根本所在。

從商業價值來看，大型租賃社區所容納的空間和人群能夠為日后的增值服務提供可能，從而拓寬盈利渠道。

另一方面，相較于分散式公寓嚴格的政策監管，集中式公寓能夠享受更多的政策扶持，商改租、R4地塊等政策為長租公寓的規模化發展鋪平了道路，這對于長租公寓行業的影響是不可估量的。

例如建方長租打造的首個大型長租租賃社區建方寓·佛山天華店項目已完成簽約，精準圍繞白領精英居住、生活、娛樂、辦公、創業等需求，打造不同主題的租住產品。未來將提供1300余套房源為廣佛拼搏的城市新青年提供一個安心居住的溫暖港灣，真正滿足城市新市民、新青年長租安家需求。

綜合公寓行業近期的品牌動向，邁點空間租賃大膽猜想，對于具備一定條件的品牌，分散式公寓的下一階段是集中式公寓，而集中式公寓的下一階段是大型租賃社區，未來將釋放更大的發展潛力。

　結語

住房租賃行業的征途是星辰大海，發展的過程必然需要不斷更新，在循環往復中上升。

無論行業內品牌在集中式和分散式的業務模式上如何調整發展策略，都是為了適應市場及業務的發展需要，其最終目的是實現輕重資產相結合的全面發展路線，做到多產品覆蓋。以此構筑品牌更穩固的服務生態。

在自如、建方長租等代表品牌在分散式與集中式雙模式的探索下，行業將呈現出更多元和包容的發展態勢。但萬變不離其宗，行業的生活服務和民生屬性，是所有行業參與者需要謹記的。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

關鍵詞： 公寓 分散 下一階段