圖說：大起大落是環京樓市近幾年慣常的走勢，業內人士指出，環京多個區域的成交相比最低谷時有所回升，但與曾經的高點還相去甚遠。

自北京2017年“3·17”樓市新政以來，北京周邊的香河、固安、燕郊等縣市都執行更加嚴格的限購限貸政策，環京樓市出現持續降溫的態勢。然而最近一段時間，環京區域又有回溫的跡象。

以固安為例，據北京中原地產的數據統計顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬平方米，環比上漲36%，同比上漲76%。另據北京中原市場研究部統計，10月，香河在連續6個月零供應后首次實現供應，共供應229套，供應面積2.06萬㎡。10月香河商品住宅成交305套，成交面積2.84萬㎡，環比上漲68%，同比上漲35%，達年內峰值。

不過，大起大落已成環京樓市近幾年慣常的走勢，業內人士指出，環京多個區域的成交相比最低谷時有所回升，但與曾經的高點還相去甚遠。如果繼續嚴格執行現有的調控政策，環京樓市的低迷還將持續相當長一段時間。

環京多個區域銷售升溫

雖然政策依舊嚴厲，但環京很多區域的樓市成交都出現了一定的回暖現象。不僅是固安，包括廊坊、燕郊等區域在經歷了長時間的成交低谷后，銷售都開始了回升。根據北京中原市場研究部的統計，同比2017年三季度，環京樓市中秦皇島、固安、廊坊市區、燕郊、張家口等地的成交量都出現了明顯上漲。

北京中原地產的統計數據顯示，今年第三季度，廊坊市區成交價格為1.4萬元/平方米，環比上漲3%。其中，9月廊坊市區商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬平方米。

另一個備受關注的燕郊區域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬平方米，連續兩個季度上漲，環比上漲457%，同比下降23%。從成交均價來看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價為1.66萬元/平方米，環比上漲3%，同比下降23%。

根據統計數據，今年7-9月，燕郊地區60-100平方米的面積段產品占比最高，占全市總成交量的49%;60平方米以下面積段的成交量漲幅最大，同比提升4%;60-90平方米面積段占比降幅最大，同比降低6%。

根據北京中原地產的數據，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬平方米，環比上漲16%，同比下降67%，達年內季度成交峰值;三季度僅8月供應24套，供應面積0.26萬平方米。從成交均價來看，7-9月成交均價為9389元/平方米，環比下降18%，同比下降3%。

主打冬季奧運會概念的張家口則在第三季度成交了756套住宅，成交面積7.45萬平方米，環比下降5%，同比下降7%;成交均價為9254元/平方米，環比下降4%，與去年同期基本持平。

成交上漲背后

那么房價為何會持續性上漲呢?有業內人士分析認為由多重因素綜合影響。

近期的環京樓市非常“不尋常”，尤其是東南區域，利好一個接著一個。伴隨著北京市政府的東遷，環京樓市收到的政策利好可謂是一波接著一波。先是副中心與北三縣詳規經官方渠道發聲，已確定不久后就將正式發布，接著北京副中心方向，燕郊、大廠、香河等最新的地鐵規劃圖流傳，“6號線東延”也有了肯定的答復，“廠通橋”更是溝通起通州與大廠。

業內預測，未來北京周邊以高鐵為代表的城市基礎設施集中交付后，將有效提升城市間的通勤效率。一部分位于北京1小時交通圈內的城市，將承載更多來自北京的功能和產業上的外溢需求;另一部分到達區域內其他城市平均通達時間較短的城市，則憑借其交通網絡優勢，獲取發展的動力。

從當前和未來城際通勤時間可以判斷，雄安、張家口、承德、唐山將新納入北京1小時交通圈;而石家莊、雄安、保定則將成為僅次于北京、天津、廊坊的區域交通樞紐。核心城市重點區域之間通勤效率提升，促進北京主城區非首都功能疏解的同時，也將令這些區域樓市迎來新機遇。

此外，環京新機場板塊的利好也不斷爆發，據了解，北京新機場總投資近800億元人民幣，總占地4.1萬畝，根據規劃新機場正南側將打造50平方公里的科技創新區，新機場正西側將打造20平方公里的服務保障區。

2019年10月北京新機場將正式投入使用。投入使用后，初期旅客吞吐量4500萬人次。未來將在新機場周邊聚集起以高端制造業、現代服務業為核心的產業區、物流區、會展區、商業區、居住區、酒店休閑娛樂區，未來20年將為北京市帶來8.6萬億元的經濟貢獻。

新機場確定通航日期，周邊配套體系穩步推進，近日又披露了城際鐵路聯絡線一期的環評公告，顯示近期即將開工。與此同時，北京南城的“南中軸首都商務新區”也與大家見面了，首都第二個空港保稅區也如期而至，利好一個接著一個。

種種跡象顯示，近期的環京樓市的確有些“不尋常”，在限購政策不變的情況下，環京區域的樓市成交在低谷徘徊了一年后，終于有所升溫，但由于樓市管控力度仍將持續強化，各環京區域的升溫只是針對最低谷而言，有些許回暖，但無論是成交量還是成交價格，與2016年限購加碼前的絕對高點還相去甚遠。

冰點或將持續

我愛我家集團前副總裁胡景暉分析表示，由于北京房價偏高，環京區域承接了不少來自京城的剛需外溢需求和投資投機需求，在投資投機需求推動下，環京樓市不斷升溫。但在調控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產業基礎，缺乏人口吸附能力的環京區域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時間里，燕郊、香河、固安等環京區域的樓市交易量普遍跳水八九成，房價也下跌了兩到四成，而這還是開發商、業主等支撐的結果。可見，環京樓市政策前后已經形成了巨大落差。

針對未來環京樓市的走向，胡景暉認為，如今北京首套房貸款利率上升，限價房轉共有產權房的政策也在醞釀，北京的調控還在加碼，環京樓市政策自然也會從嚴調控，交易低迷態勢將持續。不過，在北京新機場、環球影城等項目的帶動下，環京交通與北京逐步接軌，從長期來看，環京區域的房地產市場開發會向好發展，只是交易屬性將向居住回歸，投資投機的空間會被壓縮。

合碩機構首席分析師郭毅表示，按照過去幾年的規律，環京樓市幾乎沒有獨立的市場，與北京樓市同呼吸、共命運。如今，北京樓市逐漸回暖企穩，但環京樓市這次卻很難跟上北京樓市的步調。目前北京樓市的供應量比較大，而且已經形成了覆蓋不同需求客群的多元化產品布局。

北京的購房需求是在復蘇，但被多元化的產品供給留在了北京，而不是像以往因缺少適合的產品而被擠壓到了環京。

專家表示，目前在北京，剛需有共有產權房，改善有限競房，高端則有普通商品房。以往可能有剛需，無法負擔北京的價格，被擠壓到了燕郊，但現在共有產權的出現，減少了這部分客群。現在除了沒有北京購房資格的購房人和投資客之外，外溢到環京的需求量本來就大幅減少，再加上環京巨大的潛在供應量，市場很難快速復蘇。(李桁 門庭婷)

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