12月18日晚，一則關于“山東菏澤樓市取消限售”的消息刷屏地產界的朋友圈。

菏澤市住房和城鄉建設局官網18日下午發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱“通知”)。

根據《通知》，菏澤宣布取消新購住房限制轉讓措施：

取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規定。

“自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來，菏澤成為全國第一個取消限售政策的城市。”易居房地產研究院副院長楊紅旭等地產專家說。

為何是菏澤？

“目前全國樓市調控主要還是因城施策。樓市降溫后，也允許不同城市采取不同的政策。”楊紅旭說，一二線熱點城市、房價漲幅較大的城市調控暫時不能放松;普通三四線城市因城施策的自主權比較大，比如菏澤。

據房天下發布的菏澤在售新房價格，多數集中在4000元/平米到7000元/平米之間。另據吉屋網數據，目前，菏澤新房均價為6080元/平米，二手房均價為6441元/平米。

2017年12月至今菏澤房價變化。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，“菏澤市打響取消限售第一槍，根本原因在于四個層面。”

一是新房成交大增，庫存不足;二手房存量庫存大，卻供不應求，供求矛盾突出。二是新房價格上漲，解決不了供需問題。三是二手房一旦存量壓得過多，無法及時流轉，容易出現房貸斷供的現象。四是如果房地產下降過快，會影響地方經濟穩定。

為何是“取消限售”？

謝逸楓說，“限售政策自2017年實施以來，遏制炒房、抑制房價上漲的作用不是很明顯。限售對首次購房與改善性住房需求的影響意義不大，遏制期房投資投機的效果也不大。”

在他看來，限售反而影響到市場二手房供應，不利于市場二手房交易流通，導致供需不平衡。此時，取消限售，實際上是疏通市場，起到平衡供需關系的作用。

“單純的取消限售，不會導致房價暴漲，更不會導致投資投機需求瘋狂搶房。”謝逸楓指出，因為限購、限貸等政策沒有取消，貨幣與金融政策沒有全面放松，不會改變樓市調控總體收緊的局面。

楊紅旭亦持類似觀點，“影響不大，當地樓市不會因此出現明顯反彈，樓市回暖還需要外部環境的變化。”

更多城市會取消限售？

在樓市的上一輪調控中，2014年，呼和浩特在全國率先取消限購，其他城市隨即跟進，房貸政策開始放松，全國范圍的樓市去庫存繼而拉開序幕。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市房地產的市場。“菏澤取消限售政策，信號意義極強，可認為是2018年樓市政策放松的第一槍。”

易居研究院11月份的《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長現象。

嚴躍進指出，菏澤取消限售政策說明，因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。菏澤的政策會造成很強的示范效應，在因城施策的政策框架下，預計后續從限售政策進行松綁的城市可能會繼續增多。

謝逸楓也預計，會有更多城市加入取消限售政策的隊伍。在2018年底到2019年期間，全國約80個城市的限售政策應該會逐漸退出樓市舞臺。

但楊紅旭坦言，歷史上佛山曾上演過上午發文放松限購，晚上被迫收回成命。未來幾天菏澤能否頂住巨大輿論壓力，尚需觀察。

樓市調控真的松綁了？

在菏澤宣布取消限售之前，近期房企頻繁獲得融資、房貸利率下調、調控政策減少，已讓市場上出現了“這是樓市調控放松先兆”的聲音。

全國的樓市調控真的會松綁嗎?

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，近期房企發債獲批的確有所提升，但不能直接理解為就是調控放松，國家對房企資金的監管并未出現明顯松動的信號。

張波說，房貸利率下調的深層次原因也并非是調控放松。房貸利率下調的時間點和節奏，與下半年央行多次定向降準、釋放市場流動性有著直接關系，未來利率依然存在一定的下調空間。

“房價漲幅明顯放緩是樓市約束性政策減少的最主要原因。”中原地產首席分析師張大偉認為，調控政策已經見底，依然將在底部運行一段時間。

對于樓市調控政策趨勢，大眾還關注的另一個焦點是，10月31日以及12月13日召開的中央政治局會議均沒有提及房地產。

而此前7月31日召開的中央政治局會議前所未有地提出了“遏制房價上漲”的調性。這也成為2018年樓市一個分水嶺。貝殼研究院的數據顯示，100城月度掛牌價環比下跌城市個數，2018年3月至5月都是每月19個，6月25個，7月19個，而8月則驟增到47個。

海通證券首席經濟學家姜超認為，12月13日的中央政治局會議未提及房地產，對比10月底會議已淡化樓市調控，意味著地產風險已相對可控，樓市調控或非2019年政策重心。

在張大偉看來，從全國看，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。未來房地產政策將起到更多穩定經濟的作用。

“不必過度解讀。”中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才認為，總體來看，房地產市場不能過熱也不能過冷，而是保持平穩發展，加快完善房地產長效機制才是關鍵。

作者：邱宇 程春雨

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