在地產(chǎn)圈，胡葆森可謂德高望重，他是王石的老友、馮侖眼中的溫暖大哥，而經(jīng)他一手打造的建業(yè)地產(chǎn)，更是一個(gè)特別的存在，在各大房企轟轟烈快馬加鞭布局全國(guó)時(shí)，它卻長(zhǎng)達(dá)十余年深耕河南大本營(yíng)。

3月艷陽(yáng)高照的一天，胡葆森率領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)的一眾高管出席了在香港舉行了2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，建業(yè)人口中的“老胡”雖已過(guò)花甲之年且左右高管坐鎮(zhèn)，但他本人仍侃侃而談。

小V猜，對(duì)于2017年建業(yè)地產(chǎn)的成績(jī)單，胡葆森應(yīng)該是高興的：合同銷售金額約304.15億元，同比增長(zhǎng)51%，歸屬上市公司股東應(yīng)占溢利約8.11億元，同比增長(zhǎng)101.3%。這兩份數(shù)據(jù)都遠(yuǎn)超建業(yè)過(guò)去幾年增長(zhǎng)速度。

但這份成績(jī)單與行業(yè)內(nèi)增速高達(dá)100%、規(guī)模超5000億元的房企相比比，則是小巫見大巫。建業(yè)地產(chǎn)規(guī)模增速放緩很大程度源于胡葆森深耕河南的企業(yè)戰(zhàn)略，隨著多家規(guī)模房企搶灘河南市場(chǎng)，胡葆森還能繼續(xù)保持淡定而不焦慮嗎?

建業(yè)的挑戰(zhàn)

河南走出了兩位非常知名的房企大佬，一是恒大的許家印，二是建業(yè)的胡葆森。

2012年，恒大的銷售額是923.2億元，2017年高達(dá)5131.6億元。

2012年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售額首次突破百億，成為河南省首家百億房企，直到 2016年，其銷售額突破200億元， 2017年突破300億。

突破300億元，建業(yè)用了五年時(shí)間，而胡葆森希望在建業(yè)30周年的2022年能夠?qū)崿F(xiàn)千億的銷售規(guī)模，這不是沒(méi)有可能，但是對(duì)于市場(chǎng)僅限于河南的建業(yè)來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)很大。

自2002年，建業(yè)就開始了深耕河南的戰(zhàn)略，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從省會(huì)城市鄭州一直下沉到市、縣、鎮(zhèn)、村，截至2017年12月31日，建業(yè)已進(jìn)入河南省的18個(gè)地級(jí)城市和64個(gè)縣級(jí)城市。

縱觀建業(yè)2017年的銷售業(yè)績(jī)分布，鄭州市場(chǎng)銷售貢獻(xiàn)金額80.3億元，占比26%，其余銷售來(lái)自于河南省內(nèi)的其它市縣，銷售金額223.8億元，占比74%。

深耕河南本已對(duì)其規(guī)模增長(zhǎng)形成了制約，而建業(yè)在省內(nèi)還面臨著市場(chǎng)份額被其他本土房企擠壓的挑戰(zhàn)。曾經(jīng)，建業(yè)在鄭州市場(chǎng)是一枝獨(dú)秀，但是近幾年來(lái)，其市場(chǎng)占有率持續(xù)下降，被其他本土房企諸如正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、永威地產(chǎn)以及外來(lái)房企萬(wàn)科等超越。2017年，建業(yè)在鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額同比減少了25%，建筑面積減少了14%。

你不出去，不代表著別人不進(jìn)來(lái)。在建業(yè)深耕河南的同時(shí)，規(guī)模化房企開始加速布局河南市場(chǎng)，分食房地產(chǎn)大蛋糕。近幾年來(lái)，已經(jīng)有包括恒大、碧桂園、綠城、綠地、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、保利、陽(yáng)光城、中梁、融創(chuàng)、金科、佳兆業(yè)等品牌房企進(jìn)入河南，進(jìn)入的城市不止鄭州，還包括開封、洛陽(yáng)、許昌、信陽(yáng)、新鄉(xiāng)等三西線城市。

有業(yè)內(nèi)人士表示，時(shí)代在變，以前的河南，很少有房企關(guān)注，現(xiàn)在卻是房企重點(diǎn)布局的熱點(diǎn)二線城市，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，建業(yè)如果想要在規(guī)模上有所增長(zhǎng)，不能固守河南，必須向外拓展，業(yè)務(wù)和區(qū)域多元化發(fā)展。

還有去年大熱的三四線城市，雖然今年棚改力度會(huì)釋放消費(fèi)需求，但是是否具有可持續(xù)性，仍有待觀察。

另外，在最能夠體現(xiàn)房企經(jīng)營(yíng)水平的毛利率和利潤(rùn)率方面，2017年建業(yè)的毛利率為23.6%，同比下降0.5%;凈利率為6.5%，較2016年增長(zhǎng)2.3%;核心業(yè)務(wù)凈利率為8.1%，較2016年下降0.3%。

建業(yè)地產(chǎn)CEO袁旭俊解釋稱，2017年結(jié)算的項(xiàng)目中，2015年的部分樓盤價(jià)格比較低，同時(shí)2017年車位、高利潤(rùn)商業(yè)的占比相對(duì)比較少，整體導(dǎo)致毛利率下滑。

始于河南、陷于河南，這就是當(dāng)下的建業(yè)地產(chǎn)。用胡葆森的話來(lái)說(shuō)，深耕河南是源于價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)，希望在這個(gè)人口大省有 120 個(gè)縣以上城市不斷扎根，市場(chǎng)做精做透。

應(yīng)該說(shuō)，建業(yè)深耕河南的戰(zhàn)略深深烙上了胡葆森的性格特征，跟老友王石一樣，他是一個(gè)“倔強(qiáng)”的人，馮侖給他的三字評(píng)價(jià)中，其中一個(gè)字是“專” ，建業(yè)俱樂(lè)部十幾年來(lái)從沒(méi)有換過(guò)東家，以建業(yè)地產(chǎn)二十多年基本沒(méi)出過(guò)河南。

胡葆森的“焦慮”

深耕河南，規(guī)模增長(zhǎng)緩慢、市場(chǎng)份額擠壓，從胡葆森歷次接受媒體的采訪中來(lái)看，他很淡定，而且堅(jiān)持深耕，不言出省。

但是仍有微秒的變化，在香港舉行的2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，與胡葆森同時(shí)出席的還有三位建業(yè)“新”人，去年已經(jīng)露面的建業(yè)地很慘CEO袁旭俊以及CFO胡平，以及首次亮相業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)劉衛(wèi)星，原工行河南省分行行長(zhǎng)。一年新進(jìn)三位高管，這背后的信號(hào)值得關(guān)注。

還有一個(gè)信號(hào)是，建業(yè)在河南省內(nèi)的土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，拿地規(guī)模較往年有大幅增長(zhǎng)。據(jù)年報(bào)顯示，2017年建業(yè)新增47個(gè)項(xiàng)目，新增建筑面達(dá)1467萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)238%，其中新增土地權(quán)益建面981萬(wàn)平米;新增土地儲(chǔ)備總價(jià)159億元，同比增長(zhǎng)404%。在城市分布上，有7個(gè)項(xiàng)目位于鄭州，1個(gè)位于三亞，其余的則來(lái)自河南省境內(nèi)的其他市縣。

第三個(gè)信號(hào)是，建業(yè)2018年計(jì)劃62個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，建筑面積約1004.4萬(wàn)平方米，這遠(yuǎn)高于去年同期。

胡葆森說(shuō)，建業(yè)未來(lái)兩三年內(nèi)有望保持50%的增速，對(duì)于規(guī)模，他并非不看重，所以，建業(yè)開始“行動(dòng)”了。

所以，未來(lái)，建業(yè)會(huì)走出河南進(jìn)行全國(guó)化布局嗎?

胡葆森說(shuō)，一個(gè)企業(yè)的指導(dǎo)思想、經(jīng)營(yíng)原則不會(huì)有大的波動(dòng)，像建業(yè)一直屬于穩(wěn)健派，或者再說(shuō)得不好聽一點(diǎn)叫保守派，我們會(huì)一直采取穩(wěn)健的發(fā)展策略。

但是他又說(shuō)，過(guò)去十年與未來(lái)三年，建業(yè)戰(zhàn)略基本上依舊聚焦在河南市場(chǎng)上，不斷提高在這個(gè)市場(chǎng)的份額。

劃重點(diǎn)!是未來(lái)三年，不是未來(lái)。未來(lái)三年依舊聚焦在河南，三年后呢?

2017年，建業(yè)已經(jīng)在三亞小試牛刀一把，以約人民幣26.26億元競(jìng)得位于海南省三亞市天涯鎮(zhèn)紅糖布甫村十二塊宗地土地使用權(quán)，宗地面積高達(dá)88.79萬(wàn)平方米。

在強(qiáng)者恒強(qiáng)馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯的當(dāng)下，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，生存如同逆水行舟,不進(jìn)則退，更嚴(yán)重的是，不進(jìn)則死，因此對(duì)于規(guī)模化的追求成為大部分房企的生存法則和重要目標(biāo)。

關(guān)鍵詞： 河南 胡葆森