4月12日，長(zhǎng)沙2022年首批集中供地正式開拍，22宗涉宅地塊無(wú)一流拍。其中，19宗地塊以底價(jià)成交、1宗溢價(jià)成交，另有2宗觸發(fā)“熔斷”進(jìn)入搖號(hào)出讓階段，成交總價(jià)173.9億元，總出讓面積約119.2萬(wàn)平方米。

值得一提的是，此次土拍有9宗地塊采取根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制的定價(jià)方式。上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院孫文華博士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“從此次土拍采用新的市場(chǎng)定價(jià)政策來(lái)看，限價(jià)政策似乎有所放松，開發(fā)商對(duì)限價(jià)放開以及更多的利潤(rùn)空間也有了更高的期待。”

兩宗地塊達(dá)到熔斷價(jià)格

與已經(jīng)完成首輪集中供地的北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個(gè)城市相比，長(zhǎng)沙的首輪土拍無(wú)一地塊流拍，中部省會(huì)城市土地價(jià)格洼地的優(yōu)勢(shì)依然較為明顯。

據(jù)了解，此次長(zhǎng)沙集中供地依舊采取以“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持租賃用地面積、搖號(hào)”為主的方式，總體與2021年差別不大。長(zhǎng)沙本次土拍成交的含宅用地整體溢價(jià)率為3%，22宗地塊中僅有3宗地塊溢價(jià)成交。

雖然整體溢價(jià)率不高，但濱江板塊以及洋湖板塊有兩宗地塊熔斷引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。其中，濱江新城片區(qū)的017號(hào)地塊曾在去年長(zhǎng)沙第二輪集中土拍時(shí)中止出讓，當(dāng)時(shí)掛牌限價(jià)為14800元/平方米，土地性質(zhì)為商住用地。此次土拍將該地塊土地性質(zhì)變更為純住宅用地重新上架，且住宅限價(jià)根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制，地塊起始樓面價(jià)為7000元/平方米，熔斷樓面價(jià)約8050元/平方米。最終，該地塊不到9點(diǎn)就有16位買家出價(jià)，直接達(dá)到熔斷地價(jià)，溢價(jià)率15%，最終競(jìng)得者將在三個(gè)工作日內(nèi)通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定。

另一熔斷地塊是洋湖片區(qū)的018號(hào)地塊，該地塊出讓面積約為10.33萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地，起始價(jià)約14.46億元，掛牌最高限價(jià)約16.63億元，住宅(毛坯)銷售均價(jià)根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價(jià)格監(jiān)制。該地塊經(jīng)過(guò)1小時(shí)的出價(jià)，也達(dá)到了土地最高限價(jià)。

開發(fā)商參與熱情回升

與2021年長(zhǎng)沙第三輪土拍相比，今年首輪土拍開發(fā)商的參與熱情明顯回升。去年第三輪土拍，有三宗地塊提前中止，央企、國(guó)企是上輪土拍的絕對(duì)主力。

而今年參與長(zhǎng)沙首輪土拍的企業(yè)除了華潤(rùn)、中海、旭輝、招商等知名房企外，還有多宗地塊由本土國(guó)企、城投公司、平臺(tái)公司競(jìng)得，也有一些民企選擇聯(lián)合開發(fā)來(lái)緩解資金壓力。

一位知名房企的內(nèi)部人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為：“一是目前國(guó)內(nèi)多個(gè)城市放松限購(gòu)，銀行放寬貸款條件，開發(fā)商對(duì)行業(yè)回暖有所期待；二是在長(zhǎng)沙去年第二三輪土拍中，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴禍兀?jīng)過(guò)一段時(shí)間的情緒消化和庫(kù)存去化，開發(fā)商也需要拿地為新的一年做儲(chǔ)備。”

值得一提的是，此次土拍成交總價(jià)和樓面價(jià)最高者，是央企中海地產(chǎn)拿下的南湖新城[2022]長(zhǎng)沙市014號(hào)地塊，總價(jià)31.77億元，成交樓面價(jià)為12290元/㎡，銷售均價(jià)也是采取實(shí)行價(jià)格監(jiān)制的方式。上述知名房企內(nèi)部人士介紹，此次土拍多宗土地采取新的價(jià)格監(jiān)制方式，與此前提出的滿足住房改善合理需求相符，未來(lái)長(zhǎng)沙的品質(zhì)樓盤或越來(lái)越多，也意味著限價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)。

值得一提的是，3月份以來(lái)已經(jīng)有包括蘭州、鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島等城市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。湖南地級(jí)城市中，郴州購(gòu)房首付比例已降至20%，公積金貸款額度也提高至60萬(wàn)元，株洲、岳陽(yáng)兩地部分銀行首套房貸款利率降至5.1%，二套房貸款利率降至5.46%。

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