當前中國樓市面臨房地產市場結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險;房地產金融存在杠桿率迅速高升且還在違規加杠桿的風險。

2018年中國樓市前熱后冷，購房者心態總體上由客觀轉為觀望。

2019年中國樓市如何發展，12月11日中國社會科學院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發布的《中國住房發展報告(2018-2019)》給出了答案。

報告預測，2019年中國樓市將延續今年9月以來的降溫態勢，指出當前中國樓市面臨房地產市場存在結構性泡沫或將破裂或繼續放大的雙向風險、房地產金融存在杠桿率迅速高升且還在違規加杠桿的風險、宏觀經濟運行存在過度依賴房地產的風險等三方面風險。

預計2019年樓市延續9月來的降溫態勢

報告分析，2018年中國樓市與四季吻合，春暖夏熱秋涼冬冷，8月份之前房地產逐漸升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產形勢發生逆轉開始降溫，這一變化在在房價增速放緩、商品房供求、房地產投資等方面均有體現。

分城市看，2018年全國城市之間的房價差異緩慢縮小。東部城市房價增速顯著降溫，中西部城市房價增速上升明顯;一線城市、二線城市房價同比增速顯著下滑;城市群增速總體放緩，非中心城市增速顯著上升。

報告認為，9月樓市出現逆轉，一方面是由于政府自去年9月以來的從嚴調控逐步打破了市場依據過去經驗形成的預期(2018年全國樓市調控已高達405次，比2017年同期上漲近80%)，另一方面是由于經濟下行壓力加大、中美貿易摩擦、“民營經濟退場論”等因素疊加下，悲觀情緒增加，并進一步傳染給房地產市場。

展望2019年中國樓市，報告分析，未來國內外宏觀經濟形勢更加錯綜復雜，房地產結構性泡沫高懸，樓市預期不僅更加重要，也更加敏感和多變，樓市未來一切皆有可能。

盡管未來預期和市場走勢還有待觀察，報告認為，總體上，2019年中國樓市最可能小幅調整和再度分化。“在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。”同時，降溫中有起伏，2018年樓市呈現的四季變化在2019年還會延續。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

華房指數最新預測預警結果也顯示，從2018年第四季度到2019年第三季度，全國層面上的房價增速將有所降低，一線城市的房價增速將逐步下降，并可能出現負增長，二線城市的房價增速將緩慢下降;全國房地產投資增速獲將趨緩，一線城市住房投資增速將波動保持穩定，二線城市投資將緩慢下降。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，作出上述預測主要基于三方面重要因素考量：

一是上行的因素還在繼續起作用，包括城市化帶來的住房需求潛力、有較強韌性的中國經濟支撐、炒房的利益機制沒有根本改變、調控政策還有調整和操作的較大空間。

二是逆轉下行的因素，包括中國宏觀經濟仍面臨一定下行壓力、中美貿易摩擦仍存不確定性，有關民營經濟發展政策的落實情況待觀察、一、二線城市的房地產價格存在嚴重的結構性價格泡沫、三、四、五線城市存在結構性的數量泡沫、政府調控力度絲毫沒有放松等。

三是再度分化的因素，包括，一、二線城市由于需求潛力大但供給不足房價上漲壓力仍較大，三、四、五線城市情況相反，經過上一輪超好發展，不僅房價漲幅較大，土地、住房供給增加，有可能形成新一輪庫存。

當前樓市存在四大問題

報告認為，當前中國樓市存在住房發展的總量與結構均失衡、市場預期變化更加撲簌迷離、行政調控弊端逐漸凸顯、制度改革推進依然緩慢等四大問題。具體來講：

總量與結構失衡體現為，一是存量水平超前，當前住房空置率高出10%以下的合理區間，2017年城鎮居民人均住房建筑面積已達37.6平米，高于規劃中的2020年人均35平米的目標，此外，潛在供給巨量，截止2018年10月，全國住宅施工面積達54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;二是供需嚴重錯配，存在五大結構問題，具體為，商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來人口住房少等。

長期過度使用行政措施，行政調控產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用在下降、市場調節機制無法發揮有效作用、扭曲了市場供求關系和導致房地產泡沫擴展。

此外，市場預期變化方面，由于目前樓市存在總量上長期潛力和短期問題的矛盾、結構性數量泡沫和價格泡沫的矛盾等兩個矛盾性特征，導致預期對市場的反應更加敏感、預期對市場的作用更加重要、預期本身正變得更加不確定。

制度改革方面，改革導致房地產問題的基礎制度，建立房地產穩健發展的長效機制，已經啟動十年但進展不快，除存在一些技術性問題外，首先，改革涉及基礎制度的改變，存在不確定性風險，客觀上要求審慎推進，其次，改革涉及重大利益的調整，一些部門和地方政府缺乏動力或遇到阻力。

“中國房地產奇跡是住房制度改革帶來的，而中國房地產的問題除了階段性必然外，主要源于未完成的改革。”倪鵬飛表示。

報告建議，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協同推進。

完善房地產調控政策，防范樓市雙向劇烈波動，具體建議如下：

一是，妥善處理和應對宏觀問題挑戰，包括中美貿易摩擦、經濟速度和質量的關系、房地產與宏觀經濟的問題等。

二是，持續保持樓市調控政策的定力和韌性。將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守“只住不炒”和 “因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。

三是，前移和聚焦房地產市場監管的重心。將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節，將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場，將房地產調控的重點進一步聚焦在金融機構。

四是，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。針對未來房地產市場的不確定性，各級政府調控部門要做好防止報復性反彈和失速性下滑的兩手準備和兩套方案。從行政措施、經濟措施、輿論引導、社會治理四方面施策。

改革基礎制度，加速建立長效機制方面，報告建議：推出房地產稅;探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券;退出土地財政，調整中央和地方的財稅關系，改革中央與地方關于土地出讓金的分成制度;深化住房制度，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關系，讓完全保障和部分保障(可通過土地優惠出讓、稅收減免、利息補貼)家庭占城市人口的50%左右，加速完善租售并舉制度，改革戶籍制度構建常住人口體系。

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