隨著房地產銷售放緩、部分房企面臨償債壓力，但也有房企憑借嚴格的財務紀律、差異化的商業模式、穩健的運營，正平穩地穿越行業低谷。龍湖集團便是其中的一個代表。

龍湖集團近日發布2023年中報顯示，公司上半年實現營業額、歸屬于股東的核心凈利潤620.44億元、80.6億元。剔除公平值變動等影響后，公司股東應占核心溢利同比增長0.6%，在行業周期波動中呈現穩定的增長能力。

財務融資端，龍湖集團連續7年保持“三道紅線”的綠檔水平，保持境內外“全投資級”評級。

【資料圖】

在行業流動性風險加劇的2023年，龍湖集團2023年內境內到期公司債已基本還清，并提前償還72億港幣銀團短款。截至2023年上半年末，公司平均借貸成本持續保持4.26%的低位，融資渠道多元暢通。

土地與項目儲備端，公司積極在高能級城市儲備土地。上半年，龍湖集團新增20幅新地。截至2023年6月底，公司總土地儲備達到5489萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，且成本合理。

持續優化債務結構 “三道紅線”連續7年綠檔

杠桿使用方面，龍湖集團始終保持克制、自律的財務紀律，近年來持續優化債務結構。在行業出清加劇的環境下，公司交出了連續7年保持“三道紅線”綠檔水平的“成績單”。

截至報告期末，龍湖集團凈負債率為57.2%。公司剔除預收款后的資產負債率同比下降6個百分點至61.9%，達到近五年來最低水平。

債務結構方面，截至2023年上半年末，龍湖集團的綜合借貸為2070.9億元，其中一年內到期債務為370.4億元，占總債務比例為17.9%。公司報告期末在手現金為724.3億元，現金短債比達到1.96倍（剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為1.27倍），流動性較為充沛。

在嚴控債務規模的同時，龍湖集團外債占比持續壓降，以安全的債務結構應對周期的不確定性。截至2023年6月底，公司外幣債務占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效規避匯率波動帶來的匯兌損失。

境內外全“投資級”民營房企

得益于安全穩健的財務基本面，龍湖集團向資本市場持續釋放正向積極的信號，有效保持著低成本暢通的融資渠道。

截至2023年上半年末，龍湖集團平均借貸成本持續保持4.26%的低位，公司非抵押債務占總債務比例達到67.6%。公司長短債結構持續優化，報告期末平均貸款年限已從6.28年進一步拉長至7.19年。此外，公司還擁有充足的未抵押投資性物業資產，融資空間較為充沛。

值得關注的是，在房地產行業迎來深度調整期，部分房企債務風險暴露、流動性風險加劇的嚴峻環境下，龍湖集團憑借著穩健的資金運作能力實現提前還款，成功為行業注入了一劑“強心針”。

今年7月底至8月中旬，龍湖集團連續兌付“16龍湖06”、 “20龍湖拓展MTN001A”、“18龍湖03”、“20龍湖05”、“18龍湖04”5筆境內債，累計償還共計83.7億元公司債。目前，公司2023年內到期的境內債僅余1.19億元。此外，龍湖集團還提前償還了72億港幣的銀團貸款，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。截至2026年底，公司亦無境外到期債券。

憑借著穩健的財務盤面和安全的債務結構，龍湖集團仍然獲得信用評級機構的認可。

6月，惠譽發布報告，確認龍湖集團BBB投資級評級，展望上調至穩定，成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司。目前，國際三大評級機構惠譽、穆迪、標普均分別對公司保持BBB、Baa2、BBB-的全投資級評級。

核心利潤平穩增長 經營性現金流為正

龍湖集團穩健的財務狀況來源于業績的高質量發展。

在房地產市場供求關系發生重大變化、諸多上市房企預計虧損的當下，龍湖集團是為數不多仍能實現核心凈利潤正向增長的房企。

2023年上半年，龍湖集團分別實現營業額、歸屬于股東的核心凈利潤620.44億元、80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元。

核心利潤穩定增長的同時，龍湖集團不斷優化收入及盈利結構，實現經營性現金流為正。公司2023年上半年毛利額實現139.0億元，毛利率同比提升1.1個百分點至22.4%；核心稅后利潤率為12.6%，核心權益后利潤率為10.6%。

三大業務板塊協同發力 利潤結構優化

業績的穩定增長得益于龍湖集團獨特的商業模式。

2023年上半年，龍湖集團三大業務板塊協同發力，率先走出了一條運營多元化、正現金流的高質量發展模式。

具體來看，公司聚焦開發、運營、服務三大業務，涵蓋地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造多航道業務，深挖抵御行業周期波動的“護城河”。

開發業務方面，龍湖集團上半年實現收入498.7億元，交付物業總建筑面積達到383.2萬平方米，維持行業高位。

與此同時，龍湖集團發揮“1+2+2”航道協同效應，利潤結構逐步優化，在開發業務穩健前行的同時，已實現運營、服務及其他業務收入的連續增長。

2023年上半年，龍湖集團以商業投資、長租公寓為主的運營業務收入實現63.3億元，同比增長8%，該業務毛利率達到77.3%。

商業投資方面，上半年公司如期新增運營5座商場，出租率穩步修復，同店營業額和同店日均客流相較去年同期均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營商場達81座。集團長租公寓品牌冠寓穩步發展，累計已開業11.9萬間房源，開業6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復合增長51%，盈利能力行業領先。

此外，龍湖集團以物業管理、智慧營造為主的服務業務及其他不含稅收入實現58.4億元，同比增長13.0%。服務業務及其他毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。其中，龍湖智創生活的物業管理及商業運營業務穩步增長，期末總收入達66.7億元（合并抵消前），權益后利潤同比增長39%。公司旗下智慧營造品牌“龍湖龍智造”已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，以行業領先的綜合實力，持續助力智慧城市營造。

銷售排名逆勢提高 積極布局高能級城市

穩健的銷售、豐富的土儲是龍湖集團穿越周期的基石。

今年前7月，龍湖集團實現合同銷售額1101.2億元，合同銷售面積達659.4萬平方米，在上市房企中排名第七名。相較于公司2022年全年銷售業績第九的名次，公司實現超越行業的增長，排名逆勢提高。

此外，截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額、銷售面積分別為2465億元、1570萬平方米，為公司核心溢利持續穩定增長奠定良好的基礎。

土儲方面，在行業銷售規模回落的背景下，龍湖集團拿地強度在龍頭房企中保持領先，積極在高能級城市儲備土地。2023年上半年，公司共獲取20幅新地，主要分布在上海、杭州、西安等一二線核心城市，總建筑面積為257萬平方米，較2022年上半年上升13.72%。

在土儲穩步擴張的同時，公司有效控制拿地成本，2023年上半年平均權益收購成本為每平方米9744元，同比下降0.88%。

截至2023年6月底，龍湖集團總土地儲備達到5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米5027元，為當期簽約單價的29.6%。

從土儲地區分布情況來看，龍湖集團約87%的銷售貨值集中在高能級城市，其中環渤海、長三角的土地儲備分別占土地儲備總面積的31%及20%。龍湖集團土儲質量與土儲結構持續優化，為未來高質量發展提供有力保障。

在行業面臨巨變之際，那些堅持穩健經營卻又擁有差異化競爭優勢的企業，將更有可能跨越危機，煥發新生。

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