樂居財經嚴明會8月30日，合景悠活召開2023年中期業績發布會，執行董事孔健楠、首席執行官王建輝、首席財務官兼執行董事楊靜波出席。

Q1：上半年合景悠活業績出現了一些周期性的波動，管理層如何應對？對公司未來的業績增長有什么規劃和想法？

王建輝：實際上今年上半年，合景悠活的收入和管理面積有所下滑，主要原因在于與房地產總體形勢相關，導致了在地產業務上，包括面積和收入比預期下降。

【資料圖】

合景悠活按照高質量發展的思路主動的調整結構，希望通過這樣的結構調整追求更高質量的發展。這些調整主要有幾點，第一是調整開發商類型的相關業務，尤其是針對安全風險比較大，綜合考慮不適合繼續運營就選擇退出。第二是調整一些低能級城市的項目，聚焦在一二線和一些強三線城市。第三是調整現金流情況比較差的項目，特別是項目進場后，連續6個月現金流為負的項目。目前在管面積中，第三方項目的占比達到了87.3%，這樣的組合能夠幫助我們更好的對抗地產行業的周期性風險。

在區域布局上，合景悠活深耕全國經濟發達的重點區域，長三角和大灣區一直是業務發展的大本營。在管項目中，這兩個區域所占的面積占比接近了60%。

未來合景悠活圍繞著公司高質量穩步發展，逐步提升去除一些發展不好的樓盤，比如說嚴格篩選進入的城市和項目，雖然市場競爭是殘酷的，但是不會單純的追求規模，更不會為了量的提升放松拿項目的標準。如果項目沒有盈利，測算下來，合景悠活會放棄進入這個項目。不符合項目要求標準的，需要出清，不會為了保有規模而放任其侵蝕利潤和現金流。

在整體盤面的改善上，合景悠活持續用數智化轉型疊加組織變革，通過管理和技術的雙驅，探索完成合景悠活的優秀經驗復制到成員企業上，最終實現深層次的融合。

對于未來增長的規劃，合景悠活始終堅持品質、數智融合增長的發展戰略，通過數字化運營賦能項目的品質，回歸服務的本質，回歸初心，實現品牌和口碑的提升，助力集團的區域深耕和項目拓展。當然，合景悠活也在積極拓展多元化的項目獲取渠道，和地方國企合作，聚合國企的項目資源輸出品牌和服務力。

Q2：商業物業一直以來是集團的亮點，對于商業物業管理及運營板塊，公司有什么戰略布局？以及未來的預期是如何發展的？

楊靜波：商業物業一直以來都是合景悠活的一個特色的業務。上半年商業物業的管理服務收入是2.24億元，在管的商業項目面積也有些增長，目前規模是在1800萬平米左右。今年上半年合景悠活也實現了一些商業項目的獨立市場化的試拓，在商業板塊上，合景悠活一直堅持三步走。第一步是注重個性化和差異化，以滿足不同消費者的需求。合景悠活商業物業運營以區域的優勢、品牌特色、持續的物業增長為特點。

第二步，堅持合景悠活的運營，努力追求業主方資產的保值增值。目前合景悠活的商業物業項目集中于一二線城市的核心區域。未來我們將通過持續的優化客群結構，提升出租率，這一系列動作實現業主方的保值增值，對抗經濟下行周期帶兩的壓力。

另外，疫情之后我們更是主動擁抱國內消費的復蘇的機遇，通過創新變革，充分商業資產商業周期的抗風險的韌性，例如合景悠活前置性的調整了部分弱勢的業態，并積極布局強勢的業態和品牌，周期性的進行調整，以確保商業場景里面有消費者喜歡的活力的品牌，充分提升客戶的消費體驗。

在寫字樓方面，目前的確有部分的行業不太景氣，所以合景悠活寫字樓的運營面臨著供需兩端的壓力，我們將積極優化租戶的結構，力圖結合短期和長期的結合，通過精細化運營保證市場的運營增長活力。

第三步是擴大管理面積，挖掘新的收入增長點。目前合景悠活已經形成了商業資管、運營管理、寫字樓運營上下游的全鏈條對外服務能力，依托合景悠活成熟完善的產品線，還有在運營項目的亮麗的表現，公司將會不斷的拓展新的優質的項目，實現收入的持續增長。

Q3：公司提到要堅持高質量的發展，就目前的行業環境來看，數字化轉型是如何可以幫助公司實現高質量的發展呢？

王建輝：物業行業唯數智轉型方可高質量發展。為什么這么說呢？先講一下我們當下面臨的機遇，把它總結為“三浪疊加”。第一浪是技術趨勢帶來的技術紅利，表現為數字基礎設施加持物理空間。第二浪是政策在不斷的推動產業升級，表現為通過新舊動能的轉換在推動每一個行業轉型。第三浪是說客戶的變遷正在呼喚著服務創新。三浪疊加給物業行業高質量發展帶來了巨大的發展機遇。但是，時代如此之美好，卻難掩整個物業行業面臨的挑戰。

如何推動數智轉型，合景悠活的做法可以總結為“三個一”：第一，一把手工程。數智轉型定義為戰略，數智轉型是企業戰略需要解決長期過程和短期痛點的矛盾，需要進行頂層設計和數字底座。而且數智轉型也是組織變革，數智轉型是系統工程，需要從客戶體驗、員工體驗、運營效率、成本投入性上系統設計并且實施。所以必須是一把手才能推動數智轉型。

第二，一張藍圖繪到底，謀定而后動。在數智轉型中需要仔細調研，提前制定總體規劃和詳細的計劃，著眼打通目前系統中存在的數據孤島。所以在企業的技術選型上，適合自己的才是最好的。在執行過程當中，想明白再做，不拉抽屜是高手。

第三，一條主線信息流零成本運轉。物業行業的真成本不是表面上看到的接近60-70%的人工成本，如果我們用泰勒的方法論來拆解，這個行業的真成本是服務方法落后，服務過程中內部記錄和派單，層層搬運傳遞信息的信息流的流轉成本。基于此我們一直在構建一個以工單為載體，打通人工端、業主端、設備端的三端合一的平臺，這樣一個高效平臺通過萬物互聯管理設備，通過移動互聯優化所有的對客服務，讓信息流低成本，甚至0成本的轉起來，讓員工的工作效率高起來，這是這個行業解決問題的關鍵和核心。

合景悠活圍繞著信息流零成本運轉，一直在主抓三個動作。業財一體，把業務和財務數據打通，然后實現業財的匹配。軟硬互通，用移動互聯優化服務，擁抱互聯管理設備。集成增效，但是這一點其實我們在和騰訊的戰略合作中已經有一些成果在應用。今年5月26號合景悠活和騰訊進行了戰略合作，成立了行業第一家聯合創新實驗室，第一階段圍繞著AI品質管理，圍繞著整個企業的數字化體系的構建，圍繞著整個數據的駕駛艙已經開始在應用。第二階段研發的是基于AIGC的智能客服，目前進展也非常順利，已經有了初步的成果。

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