6月青島商品房成交面積約256萬(wàn)平方米環(huán)比上漲124.9%同比下降41.3%

6月1日，青島多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購(gòu)區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

被喻為三年來(lái)力度最大的“6·1青島樓市新政”，終于在滿(mǎn)月之日收獲了“翹尾”的成績(jī)單。

(相關(guān)資料圖)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年6月青島商品房成交面積約256萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲124.9%，同比下降41.3%。其中商品住宅成交面積約166.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲101.6%，同比下降27.6%。雖然數(shù)據(jù)不能反映全部問(wèn)題，但是從市場(chǎng)面看，青島樓市新政尚未在市場(chǎng)上體現(xiàn)出更強(qiáng)的拉動(dòng)效果。

房地產(chǎn)專(zhuān)家、資深地產(chǎn)評(píng)論人劉地生表示：“當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍處于改善階段，青島樓市新政的頒布在一定程度上刺激了房產(chǎn)市場(chǎng)，但市民整體收入與預(yù)期都尚未恢復(fù)，因此大多數(shù)消費(fèi)者仍處在持幣待購(gòu)、深度觀(guān)望狀態(tài)。”

新房半年忙沖刺

“樓市歷經(jīng)3月短暫小陽(yáng)春后，第二季度每月成交量仍在萎縮。”劉地生說(shuō)，“特別是6月份，月初雖然青島樓市政策做出調(diào)整，前兩周的來(lái)訪(fǎng)和新增認(rèn)購(gòu)有所改善，但消化完前期積累的客戶(hù)后，第三周便開(kāi)始直線(xiàn)下滑。”

7月1日-5日，記者連續(xù)走訪(fǎng)青島市嶗山區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、西海岸新區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)了解到，5月、6月售樓處到訪(fǎng)量和成交量均較1-4月有明顯下滑。與市場(chǎng)期待的新政能帶來(lái)強(qiáng)刺激的效果略有差距。

大沙路某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，從前4個(gè)月月均銷(xiāo)售30套，到5月、6月月均銷(xiāo)售10套左右，差距還是比較明顯。不過(guò)該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)，去化率尚可接受，未來(lái)兩個(gè)月不會(huì)有太大動(dòng)作了。

2023年李滄區(qū)有超過(guò)20個(gè)項(xiàng)目集中出貨，剛需項(xiàng)目集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在青山路記者了解到，某項(xiàng)目3月開(kāi)盤(pán)后月均銷(xiāo)售50套左右，但5月、6月，市場(chǎng)熱度驟降。

對(duì)此，資深房地產(chǎn)人士張澤濤表示：“青島樓市新政在實(shí)施過(guò)程中促進(jìn)了市場(chǎng)的分化，對(duì)于優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，利用新政加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)半年沖刺勢(shì)在必行。而對(duì)于一些產(chǎn)品力較弱的項(xiàng)目，如果不拿出更多的項(xiàng)目政策，市場(chǎng)承壓會(huì)更大。”

開(kāi)發(fā)商讓利護(hù)盤(pán)

西海岸新區(qū)華潤(rùn)國(guó)際海洋智區(qū)高層產(chǎn)品每平方米優(yōu)惠約1000元，購(gòu)房送家電；即墨汽車(chē)產(chǎn)業(yè)新城板塊華僑城歡樂(lè)蓮泉特價(jià)房每平方米5500元-6500元左右。開(kāi)發(fā)商讓利較大的同時(shí)，還有不少優(yōu)惠活動(dòng)。

“當(dāng)下二手房市場(chǎng)成交量低迷，影響了改善客戶(hù)買(mǎi)新房，致使市場(chǎng)流速無(wú)法回到高速狀態(tài)，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。”劉地生告訴記者，“雖然目前不少項(xiàng)目在進(jìn)行讓利銷(xiāo)售，但消費(fèi)者觀(guān)望情緒仍然較濃。”

記者了解到，在半年指標(biāo)和市場(chǎng)預(yù)期的雙重?cái)D壓下，近期低首付的項(xiàng)目開(kāi)始增多。非優(yōu)勢(shì)地段的項(xiàng)目，首付2萬(wàn)元起、首付3萬(wàn)元起、首付5萬(wàn)元起、首付10%起已不鮮見(jiàn)。城陽(yáng)北片某低密度小高層項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了0首付。

“主城區(qū)相對(duì)調(diào)價(jià)較少，但是特價(jià)房或者低起價(jià)增多。”房天下新房山東兼青島總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示，“近期項(xiàng)目的推廣力度比較大。可以說(shuō)，很多項(xiàng)目已經(jīng)把半年當(dāng)春節(jié)來(lái)過(guò)了。現(xiàn)有的政策對(duì)于剛改和剛需都非常友善。”

數(shù)據(jù)顯示，上半年，青島市新建住宅3月份成交量最高，達(dá)12040套；5月成交6734套、6月成交8553套，跌幅明顯。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，沖刺、護(hù)盤(pán)是2023年6月的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞。

消費(fèi)者觀(guān)望情緒較重

當(dāng)前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶(hù)入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)。中房智庫(kù)專(zhuān)家張斌認(rèn)為：“市場(chǎng)預(yù)期下降，導(dǎo)致消費(fèi)者觀(guān)望情緒較重。”

采訪(fǎng)中市民孫蕓表示，自己是返鄉(xiāng)置業(yè)，屬于剛需。“上半年錯(cuò)過(guò)一套不錯(cuò)的學(xué)區(qū)房，但是現(xiàn)在市場(chǎng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，讓我越來(lái)越不敢出手了。”

市民王偉近期已經(jīng)看了云上觀(guān)海、森林公園、青啤靜瀾山等多個(gè)改善項(xiàng)目。擺在他面前的問(wèn)題是：老房子一直賣(mài)不出去，還在跌。他認(rèn)為：“好的項(xiàng)目，其實(shí)價(jià)格上相對(duì)空間較小。而對(duì)于置換的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，老房子賣(mài)不上價(jià)，就相當(dāng)于新房漲價(jià)了。”

“持幣待購(gòu)的不少，觀(guān)望情緒主要集中在剛需、以置換剛改的客戶(hù)。”紀(jì)禮剛表示：“6月賣(mài)得好的項(xiàng)目，像森林公園、印象滟、華潤(rùn)悅府、中歐國(guó)際城能達(dá)到日均銷(xiāo)售1套或者多點(diǎn)。目前的市場(chǎng)狀態(tài)，這些開(kāi)發(fā)商靠產(chǎn)品力，還是很有競(jìng)爭(zhēng)性的。其它開(kāi)發(fā)商的壓力就相對(duì)較大，不少項(xiàng)目面臨‘價(jià)賤跌品牌’，甚至保不住成本的問(wèn)題。而消費(fèi)者方面有著同樣的擔(dān)心。因?yàn)橘I(mǎi)房子牽系‘身家福祉’，所以也慎之又慎重。”

劉地生認(rèn)為：“今年主城區(qū)的新房難有大面積降價(jià)，但是也沒(méi)有任何一個(gè)樓盤(pán)有漲價(jià)的基礎(chǔ)。所以，對(duì)于那種瘋狂折扣的房子要保持理性鑒別，不能沖動(dòng)買(mǎi)入。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，嚴(yán)苛的環(huán)境對(duì)市場(chǎng)也保持了一些良性促進(jìn)，比如對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品打造有更高的要求。以濱湖國(guó)際為例，在當(dāng)下不算好的市場(chǎng)環(huán)境下，還堅(jiān)持產(chǎn)品創(chuàng)新和生活場(chǎng)景的引領(lǐng)，銷(xiāo)售走量就非常快。所以，營(yíng)銷(xiāo)上練好內(nèi)功、做好服務(wù)，回歸到基礎(chǔ)動(dòng)作上是關(guān)鍵，現(xiàn)在已不是一招清盤(pán)的時(shí)代。”

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