商業物業行業市場到底多大?近日，滬深A股上市企業陸續公布經營情況，截止目前，商業物業經營行業共有19家企業公布2022年經營情況，19家企業營業收入合計1039.11億元，其中3家公司營業收入超百億，1家公司營業收入超500億。豫園股份營業收入最高達501.18億元，美凱龍、居然之家排名第二和第三，營業收入分別為141.38億元、129.81億元。小商品城、農產品、云城、深賽格、富森美、海寧皮城、海印股份進入前十，營業收入依次排名第4-10名。

中研普華研究報告《2020-2025年中國商業物業行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》分析顯示

商業物業行業市場深度分析

【資料圖】

全國物業管理行業管理面積穩定增長。根據克而瑞物管數據，中國物業管理行業的總規模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復合增長率11.3%，預計將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復合增長率5.2%。

中國商業運營服務市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復合增長率高達11.6%。商業運營服務收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復合增長率高達15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復合增長率達10.6%。

中國商業物業市場規模持續增加，在管商業廣場數量穩定增長。據統計，2020年在管商業廣場總數為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%;預計到2025年進一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。

通過對商業物業發展現狀分析，伴隨我國房地產市場快速發展，商業地產投資建設規模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規模迅速擴大。從開發投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業營業用房年開發投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發投資的年均增長率為16.6%。

從供應規模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進行監測統計顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計值)為4943.41萬平方米，累計增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進行監測統計顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計值)為4756.21萬平方米，累計增長24.3%。

中國商業物業管理市場規模持續增加，在管商業廣場數量及在管建筑面積穩定增長。2020年，中國在管商業廣場總數為2.1萬家，2015年到2020年的年復合增長率為9.0%，預計到2025年，中國在管商業廣場數量將會增加到2.8萬家，2020年到2025年的年復合增長率為6.2%。2020年，中國在管零售商業物業總建筑面積為8.3億平方米，2015年到2020年的年復合增長率為9.4%，預計到2025年，中國在管零售商業物業總建筑面積達11.6億平方米，2025年到2025年的年復合增長率為6.9%。2020年，面積超過20萬平方米的零售商業物業在管建筑面積達5.7億平方米，2015年到2020年的年復合增長率為11.7%，預計到2025年，將達8.3億平方米，2020年到2025年的年復合增長率為7.9%。

2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積進行監測統計顯示：2018年2月全國商業營業用房新開工施工面積(累計值)為1820.75萬平方米，累計增長-15.8%。

物業管理行業規模的增長主要由房屋的持續竣工以及未覆蓋社區的不斷被接管驅動。2021年我國物業服務行業市場規模5868.7億元，其中，住宅物業服務規模4037.54億元;商業物業服務市場規模679.98億元;公共及其他物業服務規模1151.18億元。

商業物業行業發展趨勢分析

隨著我國經濟的快速發展，商業的現代化水平也在不斷提高，現在各大城市涌現了一大批商業物業。因此，對商業物業建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業物業的布局、規模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經濟發展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業地產投資規模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業地產的蓬勃發展，我國商業物業管理行業發展空間巨大。

從全球在管商業物業項目面積競爭來看，萬達商管仍然遠超其他企業，排名第一。據統計，萬達商管在管項目面積5280萬平方米，遠高于美國西蒙物業(2510萬平方米)、澳大利亞西部集團(1220萬平方米)、日本永旺集團(1110萬平方米)和新加坡凱德集團(1040萬平方米)。

從中國市場競爭格局來看，行業集中度不高。據統計，2020年中國商業物業管理行業CR5為12.7%，行業競爭格局高度分散，其中萬達商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

未來商業物業管理行業發展方向要借力于以下六個因素：

1、線上線下平臺融合發展：移動應用程序及微信小程序等平臺，將線上流量引流到線下商業廣場，提高獲客效率并降低相關成本;

2、服務供應的多元化：多元化的增值服務、付費會員開拓新的收入模式、利用商戶及消費者資源變現SaaS解決方案等提升盈利能力;

3、新技術的應用：數字化、智能化技術可拓寬服務范圍、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗調控及消費安全系統可提升零售商業物業的日常管理及降低運營風險;

4、對優質服務及專業服務的需求：運營能力薄弱、商業場景技術賦能能力薄弱、服務同質化等挑戰為提供個性化購物場景、沉浸式購物體驗及專業運營服務的商業運營服務提供商帶來廣闊機會;

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