商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場到底多大?近日，滬深A股上市企業(yè)陸續(xù)公布經(jīng)營情況，截止目前，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營行業(yè)共有19家企業(yè)公布2022年經(jīng)營情況，19家企業(yè)營業(yè)收入合計1039.11億元，其中3家公司營業(yè)收入超百億，1家公司營業(yè)收入超500億。豫園股份營業(yè)收入最高達501.18億元，美凱龍、居然之家排名第二和第三，營業(yè)收入分別為141.38億元、129.81億元。小商品城、農產(chǎn)品、云城、深賽格、富森美、海寧皮城、海印股份進入前十，營業(yè)收入依次排名第4-10名。

中研普華研究報告《2020-2025年中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》分析顯示

商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場深度分析

【資料圖】

全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積穩(wěn)定增長。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理行業(yè)的總規(guī)模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復合增長率11.3%，預計將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復合增長率5.2%。

中國商業(yè)運營服務市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復合增長率高達11.6%。商業(yè)運營服務收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復合增長率高達15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復合增長率達10.6%。

中國商業(yè)物業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場數(shù)量穩(wěn)定增長。據(jù)統(tǒng)計，2020年在管商業(yè)廣場總數(shù)為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%;預計到2025年進一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。

通過對商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設規(guī)模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。

從供應規(guī)模看，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計值)為4943.41萬平方米，累計增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計值)為4756.21萬平方米，累計增長24.3%。

中國商業(yè)物業(yè)管理市場規(guī)模持續(xù)增加，在管商業(yè)廣場數(shù)量及在管建筑面積穩(wěn)定增長。2020年，中國在管商業(yè)廣場總數(shù)為2.1萬家，2015年到2020年的年復合增長率為9.0%，預計到2025年，中國在管商業(yè)廣場數(shù)量將會增加到2.8萬家，2020年到2025年的年復合增長率為6.2%。2020年，中國在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積為8.3億平方米，2015年到2020年的年復合增長率為9.4%，預計到2025年，中國在管零售商業(yè)物業(yè)總建筑面積達11.6億平方米，2025年到2025年的年復合增長率為6.9%。2020年，面積超過20萬平方米的零售商業(yè)物業(yè)在管建筑面積達5.7億平方米，2015年到2020年的年復合增長率為11.7%，預計到2025年，將達8.3億平方米，2020年到2025年的年復合增長率為7.9%。

2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積(累計值)為1820.75萬平方米，累計增長-15.8%。

物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的增長主要由房屋的持續(xù)竣工以及未覆蓋社區(qū)的不斷被接管驅動。2021年我國物業(yè)服務行業(yè)市場規(guī)模5868.7億元，其中，住宅物業(yè)服務規(guī)模4037.54億元;商業(yè)物業(yè)服務市場規(guī)模679.98億元;公共及其他物業(yè)服務規(guī)模1151.18億元。

商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢分析

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對商業(yè)物業(yè)建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟發(fā)展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規(guī)模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

從全球在管商業(yè)物業(yè)項目面積競爭來看，萬達商管仍然遠超其他企業(yè)，排名第一。據(jù)統(tǒng)計，萬達商管在管項目面積5280萬平方米，遠高于美國西蒙物業(yè)(2510萬平方米)、澳大利亞西部集團(1220萬平方米)、日本永旺集團(1110萬平方米)和新加坡凱德集團(1040萬平方米)。

從中國市場競爭格局來看，行業(yè)集中度不高。據(jù)統(tǒng)計，2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5為12.7%，行業(yè)競爭格局高度分散，其中萬達商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

未來商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向要借力于以下六個因素：

1、線上線下平臺融合發(fā)展：移動應用程序及微信小程序等平臺，將線上流量引流到線下商業(yè)廣場，提高獲客效率并降低相關成本;

2、服務供應的多元化：多元化的增值服務、付費會員開拓新的收入模式、利用商戶及消費者資源變現(xiàn)SaaS解決方案等提升盈利能力;

3、新技術的應用：數(shù)字化、智能化技術可拓寬服務范圍、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗調控及消費安全系統(tǒng)可提升零售商業(yè)物業(yè)的日常管理及降低運營風險;

4、對優(yōu)質服務及專業(yè)服務的需求：運營能力薄弱、商業(yè)場景技術賦能能力薄弱、服務同質化等挑戰(zhàn)為提供個性化購物場景、沉浸式購物體驗及專業(yè)運營服務的商業(yè)運營服務提供商帶來廣闊機會;

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