一線城市的老破小，曾靠著不少附加價值，比如“學區房”、“通勤不超過半小時”、“市內最便宜的二手房”，為不少新中產提供了一個還算體面的城市生活。

(資料圖片)

在房價飆升的年代，用老破小過渡的漂一代群體里，有很多以舊換新的成功投資故事。

隨著樓市的變化，他們的心境也在變化。

“掏空六個錢包，賣掉時虧了80多萬”

嗒嗒，90后，北京

朝陽北三環，1986年

不到60平米

2017年430萬購入

2017年1月，我買下朝陽區北三環的一間老破小。

當時北京的樓市瘋漲得特別離譜，一天一個價，我正懷著寶寶，感覺如果再不上車的話，就更買不起了。

匆忙之下，我們很快速地看了幾套房。能選擇的都是二手房，郊區雖然房子面積大一些，樓稍微新一點，但房價逼近500萬，更買不起。親戚朋友的錢都借遍了，掏空六個錢包，才將就買下這間1986年建成的房子。算上稅費，花了近430萬。

買下這套房子之前，我和老公每年都要搬一次家，非常疲憊。所以買完這套房子，開心了好久，覺得自己這輩子能買得起一套北京的房子，已經很好了。

后來看趨勢才知道，我們算是買在了北京房價的頂點。當時買房的思路也不夠成熟，覺得最重要的是選在市區里，離我和丈夫上班的地方都近一些。

這是一個位于北三環的小兩居，算上公攤面積不到60平，使用面積可能只有30平。只能放下一張書桌，大人辦公，或者小孩子寫作業，只能滿足一項。

隨著年限的增長，老破小的劣勢逐漸顯現：東西越來越多，家里的空間越來越??；老小區沒有什么綠化環境；客廳因為沒有窗戶常年昏暗；小區物業能力不行；還有，我現在覺得自己爬頂樓也越來越吃力了。

但讓我決定賣房的最終因素，還是因為老破小太不保值。

我們的朝陽老破小交通便利，有三條地鐵線，附近有三甲醫院，但房價就是跑不贏朋友海淀區北五環外的房子，大家買房的時間段和總價都差不多，但經過這幾年，人家的房子增值了一兩百萬，我們的房子卻沒什么增長。

住在海淀那邊的人，遍地985，都是一些年輕、高學歷、高智商、高收入的人群，在知名的大企業上班。那邊有學區、有高科技產業，圈層也更加純粹，這些才是支撐房價非常重要的因素。

如果回到2017年讓我再選擇一次，我肯定不會再選擇這套老破小了。不久前，我們以430萬的原價賣掉了這套老破小，但這幾年的利息、裝修、稅費，就都算打了水漂了。我們添了一些積蓄，在海淀那邊買了一套新一點的二手房，總價一千萬左右。

現在的通勤時間當然變久了，不過我可以換工作的嘛。在北京換工作可比換房子要容易多了。

“接盤兩套老破小，學區房暴漲后又大跌”

HAHA，90后，上海

浦東內環，1994年

52平米

2015年305萬購入

2015年底，為了給家里的小孩更好的教育環境，我們決定買一套老破小學區房。

因為已經有了一套剛需房，這套房子最主要的目的還是奔著好學區而買的，當時的房價雖然沒有現在這么離譜，但如果不趕快下手，恐怕就會漲到我們買不起的價格了。所以看了三四套，我們就定下了，總價在305萬左右。

這個房子的校區既有小學也有初中，雖然是二梯隊小學，已經是我們能力范圍內盡力給孩子創造的最好條件了。房子維護得很好，很多人都在搶購，我們跟四五個買家一起爭這套學區老破小，買下這套房子的時候既緊張又興奮。

從2015年到2020年，這套房子的房價一直漲得非常迅猛，單價從6萬一路狂飆到16萬。租金也從5000多漲到了6000多，每個月收到的房租加上我們的公積金基本可以覆蓋房貸，所以經濟壓力不算大，當時覺得這套房我們真的是買值了。

但2020年之后，由于學區房相關的政策發生了變化，房價有所下降。這兩年又因為房地產市場的疲軟，房價又持續下跌。今天這套老破小市場上的單價大概不到10萬元。

我老公有一點焦慮，糾結沒有在單價最高的時候賣掉這套房去打新，買去一個更有潛力的區域。不過因為是給小孩上學用的，不是單純為了投資，所以我比較看得開。

我和先生都是滬漂一代。結婚前，他已經接手了一套67平、九幾年的老破小，在內環和中環之間，我們婚后一直住在這里。

這套自住房老破小，對我們來說只是一個暫時過渡的住所，就是為了留著給以后置換更好的房產用的，所以沒有特別用心地去裝修。

去年年初我們賣掉了這一套老破小，它的單價從2011年的3萬/平米漲到7萬/平米。雖然我們賣在高點，單價也算是翻倍了，但在房地產迅猛發展的這十年，這樣的價格漲幅，已經落后很多其他區域和類型的房子了。

用置換的錢，我們去周康那邊打新了一套130多平的房子，總價也快1000萬了。上海房子競爭一直很激烈，我們打新的分數比較低，進不了外環以內，不得不選擇一個冷門樓盤。

雖然很多人說學區房會貶值，老破小更會貶值，但對于很多在滬打拼的普通年輕人來說，這不失為一種兼顧生活和經濟承受能力的過渡選擇。

“十幾平跌了60萬，只能等著被拆遷”

Rene，90后，深圳

福田區，1998年

18.74平米

2021年170萬購入

2021年，我剛剛落戶深圳滿三年，有了購房資格，就買下這套很小的單間老破小，套內面積也就十平米，連陽臺都沒有，廚房和衛生間都是共用的，中間有一道推拉門隔著。

當時我作為單身、經濟狀況穩定的獨立女性，特別迫切地想要擁有一套自己的房子。我還去龍崗片區看了一套房，面積很大，價格我也能接受。

但家里人認為買房最重要的是考慮地段，同樣是十年前買的房，龍崗片區沒怎么漲，但福田的房價已經翻了好幾倍。出于一定的投資心理，我還是選擇了福田區這套十幾平的老破小。

從門口進屋子，到去洗手間繞一圈，只需要三四秒，我就決定要買下這套房。房子的朝向、戶型、樓層，我都沒有考慮，只想著在福田能買到一個總價低一點、租金回報率高一點的房子，當時在購房app上刷可售房型，真的是一天一個價，所以在匆忙之下就決定了。

本來還想著這套房子三五年后價格可以翻倍賣掉置換一套更好的，沒想到，買后一個半月，深圳出臺了二手房房價指導價政策，再加上房地產市場這兩年一直都不太好，深圳的房價很難再有新的突破。

現在這套房子的指導價，大概在110萬左右，租金從2021年的3000/月降到了2600/月，過年期間不太好找租客，還空置了兩個月。

經過這段時間房價的漲漲跌跌，我覺得自己好像只是為了背房貸而買房。不過好在租金和我的公積金可以覆蓋掉房貸，買房的時候借的25萬現在我還得差不多了。

也會慶幸自己還好沒有買一套更大的，不然還房貸壓力會更大。我有朋友在福田買了一套三居，總價700多萬，月供就要5萬多，現在看來他的房子單價可能也跌了很多。

在現在房價不明朗的情況下，這套老破小我不會貿然賣掉。這個片區算比較中心的地帶，又非常宜居，交通便利，上市公司也多。我會比較期待這里可以有拆遷舊改的一天，我能做的就只有一直等待。

“下跌時接盤，以后賣掉才知道是否后悔”

橙子，95后，北京

海淀北五環，1995年

60平米

2023年近600萬購入

今年我們剛剛選擇買下這套老破小，最主要考慮的還是地理位置，通勤比較方便。

同位置的非老破小根本買不起，稍微新一點的00年后的房子都要八九百萬起步了。而北京的老破小一直處于一個恒盤的位置，漲不會漲太多，但跌也不會跌太多。

我和另一半準備結婚了，不想再在北京漂泊。像我們這種普通家庭的人，要想在北京上車，第一套房又考慮到市內交通便利的話，選擇老破小的人會多一些。

這套房是之前和平里那邊的老北京人的拆遷房，大多都是事業單位的員工，整體素質很高，我們拆成毛坯房開始裝修，他們也沒有投訴，還會幫我們收快遞。

剛買下這套老破小的時候，心情很復雜，我和先生都不是北京人，雖然畢業后拿到了北京戶口，但一直沒有買房子，一直在漂泊，對這座城市也沒有什么歸屬感。

買下這套老破小，它就是屬于自己的空間了。作為第一套剛需房，主要考慮它的實用性，我們預計至少會在這里住5年以上。

偶爾也會焦慮房價的漲跌情況。我們看房看了五六個月，是很慎重的決定，但依然不知道這是不是正確的決定。可現在不管它漲還是跌，我也不可能出手了。5 年之后的事誰說得準呢？后不后悔也許只有在未來賣房的時候才知道。

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